写字楼物业装修审图意见是对装修图纸的合规性、安全性、功能性等进行专业审核后的书面反馈，需结合国家规范、项目原始设计文件及物业管理要求，明确指出问题并提出整改建议。以下是撰写此类意见的详细指南及示例：

一、审图基本信息​

​​项目名称​​：XX写字楼X层X单元

​​装修单位​​：XX装饰工程有限公司

​​图纸提交日期​​：XXXX年XX月XX日

​​审核日期​​：XXXX年XX月XX日

​​审核依据​​：《建筑设计防火规范》（GB50016）、《民用建筑设计统一标准》（GB50352）、项目《房屋使用说明书》《装修管理协议》、原建筑/机电图纸等。

二、审图核心内容与意见

1. 图纸完整性与规范性​

• 提交图纸缺项：未提供​​消防设计专篇​​、​​机电管线综合图​​、​​材料燃烧性能等级说明​​，不符合《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》要求。
• 图纸标注不清晰：平面图中疏散通道宽度仅标注“≥1.4m”，未明确具体尺寸；强弱电井改造图未标注管线走向及封堵措施。
• 设计说明缺失：未说明装修材料（如地面石材、墙面木饰面）的环保等级（需符合E1级及以上）、隔声性能（办公区墙面隔声量需≥40dB）。

建议​​：补充完整图纸目录及设计说明，重点完善消防、机电、环保相关内容，标注需量化、明确。

2. 建筑与结构安全​

核心审核点​​：是否破坏主体结构、承重构件，是否符合荷载要求。

问题示例​​：

• 结构改动风险：原建筑图纸显示X轴与Y轴交点处为​​预应力楼板​​（设计荷载2.5kN/㎡），装修方案拟在该区域增设200mm厚设备基础（预估新增荷载1.2kN/㎡），总荷载将达3.7kN/㎡，超原设计值，存在安全隐患。
• 承重墙/柱破坏：平面图中拟拆除X轴处​​混凝土剪力墙​​（厚度200mm，标注为“承重结构”），违反《建设工程质量管理条例》关于禁止拆除承重结构的规定。
• 楼板开洞：拟在卫生间区域楼板开φ800mm洞口（原设计无此洞口），未提供加固方案，可能导致结构渗漏或开裂。

建议​​：委托原设计单位或有资质的第三方复核结构荷载，调整设备基础位置或采取加固措施；禁止拆除承重墙，恢复原设计；楼板开洞需补充加固图纸并经原设计确认。

3. 消防设计合规性​

核心审核点​​：疏散通道、防火分区、消防设施、材料燃烧性能。

问题示例​​：

• 疏散通道问题：装修方案将原1.5m宽疏散走道局部收窄至1.2m（因增设展示柜），不符合《建筑设计防火规范》5.5.18条“疏散走道净宽度不应小于1.4m”要求。
• 防火分区突破：原建筑该单元防火分区面积为1500㎡，装修拟打通相邻单元（无防火墙），导致总面积达2800㎡，超规范限值（高层办公防火分区≤1500㎡）。
• 消防设施遮挡：拟在消火栓箱前设置高1.2m的装饰隔断，遮挡消火栓操作面，违反《消防给水及消火栓系统技术规范》12.3.9条。
• 材料防火等级：墙面计划使用木饰面（燃烧性能B2级），不符合《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222）中“一类高层办公建筑墙面应采用A或B1级材料”要求。

建议​​：调整疏散走道宽度≥1.4m；取消跨单元打通方案，维持原防火分区；移除消火栓前遮挡物；墙面材料更换为B1级阻燃木饰面或A级材料（如矿棉板）。

4. 机电系统匹配性​

核心审核点​​：水电负荷、空调通风、消防联动、管线排布。

问题示例​​：

• 用电负荷超载：原设计该单元总电负荷为200kW，装修方案新增大型设备（如2台80kW服务器），总负荷达360kW，超原配电容量，需增容。
• 空调风口冲突：拟在吊顶内设置大型造型灯箱，与原空调回风口（尺寸600×600mm）位置重叠，未标注调整方案，可能导致空调效果不达标。
• 强弱电井超载：原强弱电井净宽0.8m，装修拟增设3个网络机柜（总深度1.2m），导致井内空间拥挤，影响后期检修及线路散热。
• 消防联动缺失：装修区域新增的电动隔断、玻璃幕墙未设置火灾自动报警联动控制（需与烟感、温感联动断电或开启）。

建议​​：提交用电负荷计算书，申请增容或调整设备位置；优化灯箱设计避开空调风口，或重新布置风口；限制强弱电井内机柜数量，预留检修空间；补充消防联动设计方案并经消防部门审核。

三、综合结论与整改要求​

经审核，本装修图纸存在​​结构安全、消防设计、机电匹配性​​等多项不符合规范及管理要求的问题，暂不通过初审。

整改要求​​：

1. 针对结构超载问题，3日内委托原设计单位出具荷载复核报告并通过审核；
2. 消防设计需按《建筑设计防火规范》调整疏散通道、材料防火等级，5日内重新提交消防专篇；
3. 机电部分需补充管线综合图，明确空调、强弱电井调整方案，7日内提交修订版；
4. 所有整改需经物业、消防部门（如需）确认后，方可进入复审环节。

四、备注​

• 整改完成后需重新提交图纸，经物业复审通过方可施工；
• 施工期间需严格遵守《装修管理协议》，物业将全程监督。
• 整改期限：2023年10月15日前提交修订图纸及证明文件。

审核人​​：XX大厦物业管理处（盖章）

联系人：张工（物业工程部），电话：XXX-XXXXXXXX。

日期​​：XXXX年XX月XX日

通过对以上内容及框架的专业化审图意见的进一步了解，可以做到清晰认识装修审图的核心风险点，确保写字楼安全、功能与品质不受影响，与此同时也可方便物业方更好的管理好写字楼装修事宜。上述内容仅供参考及学习，最终解释权归朗煜公装所有。